Спрос на недвижимость на Кипре уверенно растёт в последние несколько лет, а с 2022 года наблюдается настоящий бум спроса. Основные драйверы спроса иностранных инвесторов на недвижимость Кипра: теплый морской климат, доступные цены на жилье и, конечно, возможность получить ПМЖ и гражданство страны Евросоюза за покупку недвижимости.
Ограничения на покупку недвижимости на Кипре для иностранцев
В кипрском законодательстве предусмотрено несколько ограничений для иностранцев при покупке недвижимости на острове:
- площадь недвижимости или земельного участка не должна превышать 4 тыс. кв. м
- на покупку второго объекта нужно получать специальное разрешение: одобрение можно получить, если инвестор намерен использовать второе жилье другим способом. Предполагается, что первое жилье покупается как основное место жительства, второе — например, как место для отдыха.
Ограничения относятся только к гражданам стран, не входящих в Европейскую экономическую зону (EEA). Однако эти ограничения не касаются юридических лиц, зарегистрированных на Кипре, даже если учредители являются резидентами стран за пределами EEA.
Иностранцы могут покупать жилье на Кипре в ипотеку по специальной программе для нерезидентов.
Пошаговая процедура покупки недвижимости
Шаг 1. Выбрать локацию и объект недвижимость
Иностранцы не ограничены в выборе городов и поселков для покупки недвижимости на Кипре. Все крупные города на Кипре расположены на побережье:
- Пафос — самый крупный город и самый популярный у иностранцев. В пригородах Пафоса расположены самые роскошные курорты на острове.
- Лимассол — второй по величине город и деловая столица Кипра. Недвижимость в Лимассоле востребована у россиян.
- Ларнака — тихий и спокойный курортный город с античными церквями и красивой набережной.
Для любителей более уединенной жизни и отдыха подойдут небольшие курортные поселки, которых множество на побережье. Рекомендуем, например, Паралимни.
Шаг 2. Зарезервировать объект недвижимости
Размер депозита на Кипре обычно составляет 1% от стоимости объекта. Вместе с депозитом заключается договор бронирования, объект снимается с продажи и согласовываются сроки и условия сделки. Личное присутствие покупателя на этом этапе не обязательно — от его имени может действовать юрист.
Шаг 3. Оплата первоначального взноса и подписание договора
Размер первоначального взноса оговаривается изначально при бронировании объекта, как правило, это 20–30% от стоимости недвижимости. Договор заверяет нотариус.
Шаг 4. Оплата налогов, услуг юриста и брокера
Покупатель заключает договор с юристом. Юрист запускает проверку объекта, получает разрешения и готовит договор купли-продажи. Для регистрации сделок с недвижимостью необходимо оплатить гербовый сбор.
Шаг 5. Получение разрешения на покупку недвижимости иностранным гражданином
Юрист подает заявку в Совет министров с данными о покупателе и об объекте недвижимости. Рассмотрение заявки может длиться 1–3 месяца.
Шаг 6. Регистрация сделки
Для регистрации сделки юрист подаёт запрос в Земельный департамент со списком документов:
- разрешением на покупку, полученным в Совете министров;
- свидетельством о регистрации недвижимости;
- справкой об отсутствии налоговых задолженностей на недвижимость и коммунальных платежей;
- нотариально заверенным договором купли-продажи;
- подтверждением из банка Кипра о том, что оплата осуществляется путём привлечения иностранного капитала.
Шаг 7. Полная оплата и получение свидетельства о собственности
Полная оплата производится только после получения разрешения от Совета министров. После 100% оплаты Земельный департамент выдает свидетельство о собственности на купленную недвижимость.
Налоги при покупке
Покупатели недвижимости на Кипре оплачивают гербовый сбор, сбор за регистрацию свидетельства о собственности, а если недвижимость покупается у застройщика, то и НДС.
Гербовый сбор
Гербовый сбор исчисляется по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости недвижимости:
- на часть суммы 5 тысяч евро этот налог не начисляется.
- на сумму от 5 тысяч до 170 тысяч евро начисляется налог 0,15%.
- на сумму, превышающую 170 тысяч евро, начисляется налог 0,2%.
Гербовый сбор оплачивается в течение одного месяца после подписания договора купли-продажи.
Титульный сбор (на регистрацию права собственности)
Этот налог оплачивается в Земельный департамент. Его ставка тоже начисляется по прогрессивной шкале от стоимости недвижимости:
- 3% на 85 тысяч евро.
- 5%, на превышение стоимости от 85 тысяч до 170 тысяч евро.
- 8%, на превышение стоимости более 170 тысяч евро.
Например, если объект стоит 300 тысяч евро, то титульный сбор рассчитывается так:
- 3% с 85 тысяч = 2 500 евро
- 5% со 170 тысяч = 8 500 евро
- 8% с оставшихся 45 тысяч = 3 600 евро
Итого титульный сбор составит 14 600 евро.
Есть способ сэкономить на титульном сборе — оформить покупку в собственность на нескольких человек, например, на двух членов семьи. Налоговая база в этом случае — стоимость доли недвижимости. Возьмем тот же объект недвижимости стоимостью 300 тысяч евро и предположим, что у него два собственника в равных долях по 150 тысяч. Налог на каждую долю рассчитывается так:
3% на 85 тысяч = 2 500 евро
5% на 65 тысяч = 3 250 евро
Итого на каждую долю титульный сбор составит 5 750 евро, а в сумме с двух долей — 11 500 евро. Экономия составит 3 100 евро.
Титульный сбор уплачивать не нужно, если покупается первичная недвижимость с НДС.
НДС при покупке недвижимости у застройщиков
Базовая ставка НДС при покупке нового жилья на Кипре составляет 19%. Но налоговые власти Кипра предусмотрели льготы и при соблюдении нескольких условий НДС составит всего 5%:
- если покупатель в течение последних десяти лет не приобретал других объектов недвижимости на Кипре с льготной ставкой НДС;
- если не предполагается сдачи недвижимости в аренду;
- если покупатель — физическое лицо.
При этом льготная ставка может применяться только к объектам площадью менее 200 кв. м. Если площадь объекта больше, льготная ставка может применяться лишь частично пропорционально площади: на 200 кв. м 5%, а на превышение — базовая ставка 19%.
Налоги и сборы при владении недвижимостью
Муниципальный налог для собственников недвижимости на Кипре составляет всего 55–185 евро в год в зависимости от площади объекта.
Муниципальные коммунальные услуги за вывоз мусора, обслуживание ливневых канализаций, уборку улиц и освещение тоже зависят от площади объекта и могут составлять от 85 до 300 евро в год.